Güzelbahçe'de TOKİ planı değişti: Konut sayısı 9 katına çıkıyor

İzmir'in Güzelbahçe ilçesinde TOKİ'nin sosyal konut projesi için hazırlanan yeni imar planları, bölgedeki yapılaşma ve nüfus kapasitesini önemli ölçüde değiştiriyor. Mustafa Kemal Paşa Mahallesi'nde önceki plana göre 122 olarak hesaplanan konut sayısı 1.086'ya, 353 kişilik nüfus ise 3 bin 149 kişiye çıkarıldı. Konut alanı iki katından fazla büyürken, yapılaşma emsali de dört katına yükseltildi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanarak 27 Ekim'de askıya çıkarılan planların açıklama raporları, bölgenin zemin yapısı ve altyapısına ilişkin dikkat çeken ayrıntıları da ortaya koydu. Jeolojik incelemede alanın heyelan ve kaya düşmesi açısından önlem gerektiren bölgede yer aldığı belirtildi.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) Güzelbahçe Mustafa Kemal Paşa Mahallesi'ndeki 1929 ada 111, 112, 115, 116 ve 124 numaralı parsellere ilişkin hazırladığı üç imar planı, Bakanlığın 16 Ekim 2026 tarihli ve 17019757 sayılı yazısıyla uygun görülerek onaylandı. 1/25.000 ölçekli nazım imar planı ile 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli plan değişiklikleri, 27 Ekim-25 Kasım 2026 tarihleri arasında vatandaşların incelemesine açıldı.

Konut sayısı 122'den 1.086'ya yükseldi

Plan değişikliğinin en dikkat çekici sonucu, bölgede öngörülen konut sayısındaki artış oldu. 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporunda, önceki imar planının 122 konut ve 353 kişilik nüfus üzerinden hesaplandığı belirtildi.

Yeni planla birlikte hesaplanan konut sayısı 1.086'ya, nüfus ise 3 bin 149 kişiye yükseldi. Buna göre mevcut planın öngördüğü nüfusa 2 bin 796 kişi daha eklendi. Konut sayısındaki artış yaklaşık 8,9 kata ulaştı.

Ancak bu rakamlar, inşaatı tamamlanacak konut sayısını değil, planın kabul ettiği yapılaşma kapasitesini gösteriyor. Projenin kaç etapta gerçekleştirileceği, kaç konutun hangi tarihte yapılacağı ve hak sahiplerine ne zaman teslim edileceği henüz açıklanmadı.

Konut alanı büyüdü, yapılaşma emsali dört katına çıkarıldı

Yeni düzenleme yalnızca konut sayısını artırmıyor. Konutlara ayrılan arazinin büyüklüğü ve bu alanlarda izin verilen yapılaşma miktarı da değişiyor.

Önceki planda 60 bin 901,97 metrekare olan konut alanı, yeni planda 135 bin 729,85 metrekareye çıkarıldı. Böylece konut alanı yaklaşık 74 bin 828 metrekare genişledi. Artış oranı yaklaşık yüzde 123 oldu.

Yapılaşma emsali ise 0,30'dan 1,20'ye yükseltildi. Emsal, imar parselinde yapılabilecek emsale dahil toplam inşaat alanını belirleyen katsayıyı ifade ediyor. Bu değişiklikle konut kullanımına ayrılan alanlarda daha yüksek yapılaşma kapasitesi oluşturuldu.

Yeni planda yapı yüksekliği en fazla 12,50 metre olarak belirlendi. Ancak toplam bina sayısı, blokların yerleşimi ve konutların kesin büyüklükleri için daha ayrıntılı proje çalışmalarına ihtiyaç bulunuyor.

Güzelbahçe TOKİ projesinde eski ve yeni plan karşılaştırması

Veriler, TOKİ'nin 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporundaki hesaplamalara dayanıyor. Konut sayısının belirlenmesinde 150 metrekare ortalama konut büyüklüğü ve 2,9 kişilik hane halkı büyüklüğü esas alındı.

Jeolojik incelemede heyelan ve kaya düşmesi riski belirtildi

Proje alanına ilişkin plan dosyalarının önemli bölümlerinden birini jeolojik ve jeoteknik değerlendirmeler oluşturuyor. Bakanlık tarafından 15 Ocak 2026'da onaylanan etüt raporunda, alanın zemin özellikleri, arazi eğimi ve yapılaşma sırasında alınması gereken önlemler ele alındı.

İnceleme sonucunda bölge, ÖA-2.3 koduyla "Önlem Alınabilecek Nitelikte Heyelan ve Kaya Düşmesi (Kompleks Hareket) Sorunlu Alanlar" kapsamında değerlendirildi.

Raporda arazinin eğiminin yüzde 10 ile yüzde 40 arasında değiştiği, bazı kaya birimlerinin dayanımının düşük, kaya kalitesinin ise çok zayıf ve zayıf olduğu belirtildi. Arazi çalışmalarında kütle hareketleriyle ilgili sorunların gözlendiği de kaydedildi.

Bu tespitler, bölgede kesin olarak heyelan meydana geleceği ya da konut yapılamayacağı anlamına gelmiyor. Etütte söz konusu tehlikelerin mühendislik önlemleriyle kontrol altına alınabileceği değerlendirmesi yapılıyor. Bununla birlikte yapılaşma öncesinde ayrıntılı zemin incelemeleri yapılması ve gerekli güvenlik tedbirlerinin uygulanması isteniyor.

İnşaat öncesinde hangi önlemler alınması gerekiyor?

Jeolojik raporda, özellikle eğimli arazide yapılacak kazıların ve bina temellerinin oluşturabileceği risklere dikkat çekildi. Yapılaşma başlamadan önce yamaçların stabilitesinin analiz edilmesi, kazı alanlarında uygun istinat yapılarının oluşturulması ve kaya düşmesi tehlikesinin değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.

Gerekli görülen bölgelerde kaya bulonları, kaya çivileri, koruyucu ağlar, bariyerler ve ankrajlı istinat sistemleri gibi mühendislik uygulamaları önerildi. Ayrıca yağmur ve yüzey sularının zeminde birikmesini önleyecek drenaj sistemlerinin yapılması istendi.

Raporda altyapı ve yol güvenliği sağlanmadan kazıya başlanmaması gerektiği de vurgulandı.

Plan hazırlığına esas jeolojik etüdün, inşa edilecek her bina için yapılması gereken parsel bazındaki zemin etüdünün yerine geçmeyeceği açıkça belirtildi. Bu nedenle ileride hazırlanacak yapı projelerinde temel sistemi, kazı derinliği ve zemin dayanımının ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.

İZSU üç dere yatağı için koruma şartı istedi

Plan raporlarında su altyapısı ve dere yataklarına ilişkin kurum görüşleri de yer aldı. İZSU, planlama alanında üç dere yatağı bulunduğunu belirterek bu alanların korunmasına yönelik mesafelere uyulmasını istedi.

Bu görüş doğrultusunda üç dere yatağının her iki tarafında en az 6 metre genişliğinde yol şeridi ayrılması planlandı.

İZSU'nun değerlendirmesinde, bölgede içme suyuna yönelik devam eden veya planlanan bir tesis ya da iletim hattı projesi bulunmadığı da belirtildi. Kurum, yeni yerleşimle birlikte oluşacak nüfusun su ihtiyacının düzenli ve sağlıklı biçimde karşılanmasını sağlayacak koşulların planlamada dikkate alınmasını istedi.

Bu konu, planın öngördüğü 2 bin 796 kişilik ilave nüfus nedeniyle önem taşıyor. Konutların tamamlanması durumunda içme suyu, kanalizasyon, ulaşım ve diğer belediye hizmetlerinde yeni kapasite gereksinimleri oluşacak.

Orman sınırında kalan alanlar planın dışında tutuldu

Planlama sürecinde Orman Genel Müdürlüğünün görüşü üzerine bazı alanlar kapsam dışına çıkarıldı.

Orman Genel Müdürlüğü, 13 Haziran 2025 tarihli yazısında 1929 ada 111 ve 112 numaralı parsellerin bir bölümünün orman sınırları içerisinde bulunduğunu belirtti. Kurum, orman sayılan kısımların imar planı çalışmasına dahil edilmemesini istedi.

Plan açıklama raporunda, söz konusu bölümlerin planlama alanı dışında bırakıldığı ifade edildi. Ayrıca 112, 116 ve 124 numaralı parsellerin bazı kısımlarının da planlama sınırından çıkarıldığı bilgisine yer verildi.

Plan raporlarında alan büyüklüğüne ilişkin farklı rakamlar var

Üç plan raporu karşılaştırıldığında planlama alanının toplam büyüklüğü konusunda açıklama gerektiren bir farklılık görülüyor.

Belgelerde TOKİ'ye ait beş taşınmazın toplam yüzölçümü 326 bin 866,71 metrekare olarak belirtiliyor. İlk planlama sınırlarının kurum görüşleri doğrultusunda yeniden düzenlenmesiyle alanın 294 bin 629,96 metrekareye indirildiği aktarılıyor.

Buna karşılık 1/1.000 ölçekli uygulama imar planındaki arazi kullanım tablosunun toplamı 285 bin 928,93 metrekare olarak gösteriliyor.

İki planlama alanı büyüklüğü arasında 8 bin 701,03 metrekare fark bulunuyor. Raporlarda bu farkın farklı planlama aşamalarından mı kaynaklandığı, yoksa başka bir teknik düzenlemenin sonucu mu olduğu açık biçimde ortaya konulmuyor.

Bu nedenle farklı büyüklüklerin hangi plan sınırlarını ifade ettiği konusunda planı hazırlayan idarenin açıklaması önem taşıyor.

Yeni yerleşim için okul, sağlık tesisi ve park alanları ayrıldı

Yeni planda konutların yanı sıra bölgede yaşayacak nüfusun günlük ihtiyaçlarına yönelik sosyal donatı alanları da oluşturuldu.

Uygulama imar planında yaklaşık 49 bin 244 metrekare park alanı, 9 bin 297 metrekare sağlık tesisi alanı ve 6 bin 86 metrekare ticaret alanı ayrıldı. Ayrıca anaokulu, ilkokul, ortaokul, lise, ibadet alanı, kültürel tesis ve teknik altyapı için ayrı bölümler belirlendi.

Ancak imar planında bir alanın okul veya sağlık tesisi olarak ayrılması, bu yapıların inşaatına başlandığı anlamına gelmiyor. Söz konusu tesislerin yapım ve hizmete açılma takvimlerine ilişkin ayrıca bir duyuru bulunmuyor.

İlkokul alanı hesabında dikkat çeken farklılık

Plan açıklama raporunun sosyal donatı hesaplarında da açıklanması gereken bir ayrıntı bulunuyor.

1/1.000 ölçekli uygulama imar planı raporunda ilkokul için 5 bin 281,57 metrekare alan ayrıldığı belirtiliyor. Ancak aynı rapordaki standartlar tablosunda ilkokul için gerekli alan 5 bin 592 metrekare olarak hesaplanıyor.

Buna göre ayrılan ilkokul alanı, aynı tabloda belirtilen ihtiyaçtan 310,43 metrekare daha küçük kalıyor.

Raporda genel olarak sosyal donatı standartlarının karşılandığı ifade edilse de ilkokul alanına ilişkin bu sayısal farkın nasıl değerlendirildiği açıklanmıyor. Bu durumun mevzuata uygunluk bakımından değerlendirilmesi, ilgili idarenin teknik açıklamasını gerektiriyor.

Güzelbahçe TOKİ projesinde hangi alanlar planlandı?

1/1.000 ölçekli uygulama imar planının arazi kullanım tablosuna göre 285 bin 928,93 metrekarelik toplam alanın kullanım dağılımı şöyle:

Tabloda planlanan alanın yaklaşık yüzde 47,5'i konutlara, yüzde 17,2'si parklara, yüzde 18,7'si ise yol ve otopark kullanımına ayrılıyor.

Güzelbahçe TOKİ konutlarına başvurular başladı mı?

Askıya çıkarılan belgeler, sosyal konut projesinin imar planlama aşamasına ilişkin düzenlemeleri kapsıyor. Bu aşama, konut başvurularının açıldığı veya hak sahiplerinin belirlendiği anlamına gelmiyor.

İncelenen plan raporlarında konutların satış fiyatları, ödeme koşulları, başvuru tarihleri, kura takvimi ve teslim sürelerine ilişkin kesinleşmiş bilgiler bulunmuyor.

Dolayısıyla projeden yararlanmak isteyen vatandaşların, başvuruların başlayıp başlamadığına ilişkin TOKİ'nin resmî duyurularını takip etmesi gerekiyor.

İmar planları 25 Kasım'a kadar askıda kalacak

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan 1/25.000, 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planları, 27 Ekim-25 Kasım 2026 tarihleri arasında askıda tutulacak.

Plan paftaları ve açıklama raporları, İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün Bayraklı'daki Anadolu Caddesi No:41/5 adresinde bulunan zemin kat ilan panosunda ve kurumun internet sitesinde incelenebiliyor.

Plan değişikliklerinden etkilenen vatandaşlar, askı süresi içerisinde ilgili idareye itiraz başvurusunda bulunabilecek.

Özellikle konut yoğunluğu, ulaşım bağlantıları, zemin güvenliği, dere yatakları, orman sınırları ve eğitim alanlarına ilişkin düzenlemelerin bu süreçte incelenmesi mümkün.

Planların kesinleşmesi ve uygulamaya geçilmesiyle ilgili sonraki gelişmeler ise itirazların değerlendirilmesi ve ilgili idari işlemlerin tamamlanmasının ardından netleşecek.